부동산 매매 예약에 대하여 (제척기간 10년) > 채권추심자료실

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부동산 매매 예약이 10년전에 등기되었다면 해당 부동산에 대한 매매계약이 실제한다고 보기 어렵다.

그 이유는 아래와 같다.

1. 매매예약 완결권의 제척기간

매매예약에 의해 발생하는 "매매예약완결권"은 형성권의 일종으로 특별한 약관이 없으면 예약이 성립한 때로부터 10년 이내에 행사해야 한다.

이 10년의 기간은 "제척기간"으로서 기간이 지나면 매매예약완결권은 자동으로 소멸한다.

법원이 이 제척기간의 경과를 직권으로 조사하며, 기간이 도과하면 매매예약완결권이 소멸되었다고 봅니다.

따라서 10년 전에 등기된 매매예약이라면, 이미 매매예약완결권은 소멸했을 가능성이 매우 높습니다.

매매예약완결권이 소멸했다는 것은 해당 예약에 기한 본계약(매매계약)을 체결한 권리가 없어진다는 의미이므로, 매매계약이 있었다고 볼 근거가 사라지는 것입니다.

2. 강제집행 면탈 목적의 매매예약등기

말씀하신 대로 채무자가 강제집행을 면하기 위해 매매예약을 등기하는 경우가 종종 있습니다.

이러한 행위는 강제집행면탈죄에 해당할 수 있습니다.

강제집행면탈되의 성립:

채무자가 강제집행을 면탈할 목적으로 허위의 채무를 부담하거나, 기존 채무에 대한 허위 담보권을 설정하는 등의 행위를 통해 재산을 은닉하거나 손괴하는 경우에 성립합니다.

가등기(매매예약등기)와 강제집행 면탈죄:

매매예약에 의한 소유권이전청구권 가등기는 채권자가 부동산에 강제집행을 하려고 할때, 마치 제3자에게 소유권을 넘겨줄 의무가 있는 것처럼 꾸며 채권자의 집행을 방해하려는 수단으로 이용될 수 있습니다.

만약 채무자와 매매예약등기권자가 통정하여 허위로 매매예약을 한 것이라면, 이는 강제집행면탈죄의 한 형태가 될수 있을것입니다.

입증의 문제:

다만, 강제집행면탈죄는 채권자를 해할 목적과 허위의 양도나 담보설정이라는 점을 입증해야 합니다.

10년이 지난 매매예약이 강제집행 면탈 목적이었음을 밝히는 것은 시간이 오래지나 증거확보가 어려울 수 있으나, 매매예약완결권의 제척기간 도과와 같은 객관적인 사실은 그러한 목적을 추정하는데 중요한 정황 증거가 될 수 있습니다.

결론:

10년 전에 등기된 매매예약은 매매예약완결권의 제척기간(10년)이 도과하여 그 효력을 상실했을 가능성이 매우 높습니다.

따라서 해당 부동산에 대한 매매계약이 현재 유효하다고 보기는 어렵습니다.

만약 이 매매예약이 채무자의 강제집행면탈목적으로 허위로 이루어진 것이라면, 이는 강제집행면탈죄에 해당 할 수 있습니다.

채권자의 입장에서는 이 매매예약등기가 무효임을 주장하고 말소를 구하는 소송을 제기하여 강제집행을 시도해볼 수 있을 것입니다.

다만, 구체적인 사실관계와 증거 유무에 따라 법적판단은 달라질 수 있으므로, 전문가(변호사 등)와 상당하여 정확한 법률 자문을 받는 것이 중요합니다.